क्या बूमर्स ने आवास बाजार को बर्बाद कर दिया – या फिर खेल को बेहतर तरीके से खेला?

यह कोई रहस्य नहीं है कि आज कई मिलेनियल्स और जेनरेशन ज़ेड के लिए घर खरीदना नामुमकिन सा लगता है। कीमतें आसमान छू रही हैं, वेतन स्थिर हैं और ब्याज दरें आसमान छू रही हैं। वहीं दूसरी ओर, बेबी बूमर्स, जिनमें से कई ने दशकों पहले आज की लागत के एक अंश पर घर खरीदे थे, आज इक्विटी की सोने की खान पर बैठे हैं।

पीढ़ीगत दोषारोपण का दौर शुरू: क्या बूमर्स ने आवास बाजार को बर्बाद कर दिया? या वे बस एक अलग आर्थिक माहौल में लिए गए स्मार्ट फैसलों का फल पा रहे हैं? आप किससे पूछ रहे हैं, इस पर निर्भर करते हुए, जवाब सहानुभूति से लेकर गुस्से तक हो सकता है। लेकिन सच्चाई, बाज़ार की तरह ही, थोड़ी ज़्यादा जटिल है।

दो युगों की कहानी

जब बूमर्स वयस्क हुए, तो आवास परिदृश्य बहुत अलग था। 1970 और 1980 के दशक में, मुद्रास्फीति और मंदी के दौर के बावजूद, घर आय के मुकाबले कहीं ज़्यादा किफ़ायती थे। एक ही आय से अक्सर घर खरीदा जा सकता था। कॉलेज का कर्ज़ बहुत कम या न के बराबर था। नौकरी की सुरक्षा ज़्यादा आम थी। और सबसे ज़रूरी बात यह है कि आवास को अभी तक अंतिम निवेश साधन नहीं माना जाता था। यह बस रहने की एक जगह थी।

अब की बात करें तो: मिलेनियल्स और जेनरेशन Z एक बहुत ही अलग अर्थव्यवस्था से गुज़र रहे हैं। छात्र ऋण का कर्ज़ बहुत बढ़ गया है। वेतन मुद्रास्फीति के साथ तालमेल बिठाने में नाकाम रहे हैं। किराए की कीमतें आसमान छू रही हैं। और कई इलाकों में, डाउन पेमेंट चुकाने का विचार, और तो और, मॉर्गेज का खर्च भी, विज्ञान कथा जैसा लगता है। नियम बदल गए, लेकिन सभी को यह बात समझ नहीं आई।

क्या बूमर्स ने वाकई इसे बर्बाद कर दिया?

पुरानी पीढ़ियों को दोष देना आसान है, और कुछ मामलों में, यह निराशा जायज़ भी है। कई बुमेरों ने उन नीतियों का समर्थन किया है या उनके लिए वोट दिया है जो नए आवास विकास को प्रतिबंधित करती हैं, घनत्व की तुलना में उपनगरीय फैलाव को तरजीह देती हैं, और सुलभता की तुलना में मौजूदा संपत्ति के मूल्यों की रक्षा करती हैं।

ज़ोनिंग कानून, NIMBYism (“मेरे पिछवाड़े में नहीं”), और किफायती आवास पहलों के विरोध ने आपूर्ति को सीमित करने में प्रमुख भूमिका निभाई है। इसे दशकों से निर्माणाधीन इमारतों, बढ़ती निर्माण लागतों और संस्थागत निवेशकों द्वारा शुरुआती घरों को हड़पने के साथ जोड़ दें, तो आपके सामने एक आदर्श तूफान आ जाता है।

लेकिन यहाँ एक बारीक बात है: हर बुमेर इसके लिए ज़िम्मेदार नहीं है, और उनमें से सभी अमीर मकान मालिक या नीति निर्माता नहीं हैं। कुछ खुद किराएदार हैं। अन्य चुपचाप अपने वयस्क बच्चों को घर खरीदने में मदद कर रहे हैं। व्यवस्था भले ही टूटी हुई हो, लेकिन इसे पूरी तरह से एक पीढ़ी पर थोपना एक गहरे व्यवस्थागत मुद्दे को अति-सरल बना देता है।

योग्यतावाद का मिथक

तनाव का एक हिस्सा इस लंबे समय से चले आ रहे मिथक से आता है कि सफलता, खासकर रियल एस्टेट में, सिर्फ़ व्यक्तिगत ज़िम्मेदारी का मामला है। कड़ी मेहनत करो, बचत करो, और अंततः तुम एक घर खरीद लोगे।

बुमर्स को अक्सर यह सपना बेचा जाता था, और कई लोगों के लिए यह सच भी हुआ। लेकिन युवा पीढ़ी के लिए, यह गणित बिल्कुल भी सही नहीं बैठता। छात्र ऋण चुकाते हुए, उच्च किराए का प्रबंधन करते हुए, और अस्थिर नौकरी बाजारों से निपटते हुए घर के लिए बचत करना, एक ही खेल नहीं है। यह क्षेत्र से भी अलग है।

इसलिए जब पुरानी पीढ़ी कहती है, “मैंने अपना पहला घर 25 साल की उम्र में खरीदा था,” तो यह बात बेतुकी लग सकती है। क्योंकि उस समय, घर 800,000 डॉलर के नहीं होते थे। और वेतन स्थिर नहीं रहते थे, जबकि जीवन-यापन का खर्च बढ़ता जा रहा था। यह तुलना न केवल अनुचित है, बल्कि अप्रासंगिक भी है।

जब इक्विटी एक किला बन जाती है

कई बुमेर अब सीधे तौर पर अपने घर के मालिक हैं या उनकी संपत्ति की कीमतें आसमान छू रही हैं। यह उनकी सेवानिवृत्ति के लिए तो अच्छा है, लेकिन इसने एक तरह की पीढ़ी-दर-पीढ़ी संपत्ति की जकड़न भी पैदा कर दी है। कुछ लोग इसे आगे बढ़ाते हैं। कुछ लोग कई संपत्तियों को अपने पास रखते हैं। कुछ लोग ऐसी नीतियों के पक्ष में वोट देते हैं जो उनकी संपत्ति के मूल्यों की रक्षा करती हैं, भले ही इसका मतलब उन बदलावों को रोकना हो जो दूसरों के लिए घर के स्वामित्व को आसान बनाते।

इसका मतलब सफलता या वित्तीय सुरक्षा को खलनायक बनाना नहीं है। लेकिन यह सवाल ज़रूर उठाता है: क्या व्यक्तिगत लाभ व्यापक पीढ़ीगत अवसरों की कीमत पर आना चाहिए? रियल एस्टेट अब सिर्फ़ घरों के बारे में नहीं है। यह शक्ति के बारे में है। और यह शक्ति जितनी ज़्यादा केंद्रित होती जाती है, उसे साझा करना उतना ही मुश्किल होता जाता है।

तो… क्या उन्होंने बस खेल बेहतर खेला?

कुछ मायनों में, हाँ। बूमर्स को युद्धोत्तर अर्थव्यवस्था से फ़ायदा हुआ, जिसे घर के स्वामित्व, धन-सृजन और मध्यम वर्ग के विस्तार को बढ़ावा देने के लिए डिज़ाइन किया गया था। उन्होंने एक ऐसी व्यवस्था में काम किया जो मोटे तौर पर उनकी सफलता के लिए बनाई गई थी। और उनमें से कई ने इसका पूरा फ़ायदा उठाया—बुद्धिमानी से, रणनीतिक रूप से और क़ानूनी तौर पर।

लेकिन यहाँ पेच है: उन्होंने जो खेल खेला था वह बदल गया है। और युवा पीढ़ियों के लिए, यह अब उचित नहीं रहा। अपने समय के नियमों का पालन करने के लिए व्यक्तियों को दोष देना मुद्दे से भटकना है। ख़ुद नियमों को ही फिर से लिखने की ज़रूरत है।

हमें आवास को पीढ़ियों के बीच एक शून्य-योग लड़ाई के रूप में देखना बंद करना होगा और नीतिगत बदलावों पर ज़ोर देना शुरू करना होगा, जैसे ज़ोनिंग सुधार, किफ़ायती आवास निवेश, और वित्तीय साधन जो खरीदारों की अगली लहर को हमेशा के लिए महँगे न छोड़ दें। क्योंकि अगर घर का मालिक होना सिर्फ़ उन लोगों के लिए संभव है जो दशकों पहले घर खरीद चुके हैं, तो शायद यह कोई खेल खेलने लायक नहीं है। शायद यह एक ऐसी व्यवस्था है जिसे फिर से बनाने लायक है।

क्या आपको लगता है कि आवास संकट के लिए बुमेरों को ज़िम्मेदार ठहराया जाना चाहिए, या उन्हें गलत तरीके से निशाना बनाया जा रहा है? क्या आवास को फिर से वास्तव में सुलभ बनाया जा सकता है?