জুরিখ: আবাসন ঘাটতির বিশ্ব রাজধানী কীভাবে সমস্যাটি মোকাবেলা করছে

জুরিখে বসবাসের জন্য যে কেউ কোথাও খুঁজছেন তার একটি বড় সমস্যা রয়েছে। লোকেরা রসিকতা করে বলে যে আপনি বিশ্রাম নিতে এবং ঘুমাতে পারেন এমন একমাত্র জায়গা হল কয়েকটি খালি অ্যাপার্টমেন্ট দেখার জন্য একটি লাইনে দাঁড়িয়ে থাকা।

সুইজারল্যান্ডের অর্থনৈতিক শক্তিতে এই সারিগুলি খুব ঘন ঘন দেখা যায়। কয়েক মাস আগে কৌতুকাভিনেতা লারা স্টল একটি ভিডিও তৈরি করেছিলেন যা ভাইরাল হয়েছিল, যেখানে তিনি প্রায় ৩০০ জন লোকের সাথে লাইনে দাঁড়িয়ে থাকতে দেখাচ্ছিলেন

জুরিখের আবাসন বাজার শুকিয়ে গেছে – অন্তত যদি আপনি খালি থাকার হার দেখেন। এটি একটি নির্বাচিত দিনে গণনা করা হয় এবং এতে সমস্ত ধরণের খালি আবাসন অন্তর্ভুক্ত থাকে। ০.০৭% হারে জুরিখে সুইজারল্যান্ডে সর্বনিম্ন হার রয়েছে। তুলনামূলক তথ্য বিচার করলে, এটি পশ্চিমা বিশ্বে সবচেয়ে কমও হতে পারে।

SWI swissinfo.ch সারা বিশ্বের চাহিদাসম্পন্ন শহরগুলির পরিসংখ্যান তুলনা করেছে। তথ্যের মান এবং সেগুলি সংগ্রহের পদ্ধতি ভিন্ন, তবে আপনি যেভাবেই দেখুন না কেন, জুরিখ আলাদাভাবে দাঁড়িয়ে আছে।

৪,৫০,০০০ বাসিন্দার সাথে, জুরিখ সুইজারল্যান্ডের বৃহত্তম শহর। আবাসনের সমস্যা দীর্ঘদিনের সমস্যা এবং চাপ ক্রমাগত বাড়ছে। এপ্রিলের শুরুতে হাজার হাজার মানুষ আবাসনের ঘাটতির বিরুদ্ধে বিক্ষোভ করতে রাস্তায় নেমেছিল।

জমির উচ্চ মূল্য

সমস্যা মোকাবেলায়, শহর সরকার গত বছর একটি নতুন বিভাগ স্থাপন করে। ফিলিপ কোচ হলেন জুরিখে আবাসনের ঘাটতি মোকাবেলার জন্য নিযুক্ত টাস্কফোর্স ম্যানেজার। তিনি জুরিখ কলেজ অফ অ্যাপ্লাইড সায়েন্সেস (ZHAW) এর পৌর রাজনীতি এবং নগর প্রক্রিয়ার একজন প্রভাষক ছিলেন। মিডিয়া তাকে “মিস্টার হাউজিং” বলে ডাকছে, এই উপাধিটি তার মোটেও পছন্দ নয়।

আমরা জুরিখের নগর উন্নয়ন প্রধান আনা শিন্ডলারের সাথে সিটি হলে কোচের সাথে দেখা করেছি। শিন্ডলারের একটি কর্নার অফিস রয়েছে যা লিমাট নদীর তীরে এবং ফ্রাউমেনস্টার গির্জার উঁচু চূড়ার উপর নজর রাখে। তবে, তার এবং কোচের কাজ হল কেবল শহরটিকে উচ্চতা থেকে দেখা নয়, বরং নীচ থেকেও দেখা – যারা আর জুরিখে থাকার সামর্থ্য রাখে না তাদের দৃষ্টিকোণ থেকে।

নগর সরকারের তাদের লক্ষ্য হল ২০৫০ সালের মধ্যে সমস্ত ভাড়া সম্পত্তির এক তৃতীয়াংশ অলাভজনক হওয়া নিশ্চিত করা। অবশ্যই এগুলি নিম্ন থেকে মাঝারি দামের মধ্যে থাকা উচিত। শহরে এই ধরণের অ্যাপার্টমেন্টের সংখ্যা বছরের পর বছর ধরে স্থবির হয়ে আছে, মোট আবাসন স্টকের ২৭% থেকে ২৯% এর মধ্যে।

কিনুন, কিনুন, কিনুন

তাহলে শহরটি কী করছে? “অনেক কেনাকাটা – আগের চেয়েও বেশি,” শিন্ডলার বলেন। শহরটির এই কাজ করার ক্ষমতা রয়েছে এবং এর জন্য অর্থেরও অভাব নেই। ২০২৫ সালের শুরু থেকে শহরটি, অলাভজনক এবং অন্যান্য নির্মাণ সংস্থাগুলির সাথে, আবাসন তহবিল থেকে ৩০ কোটি সিএইচএফ ($৩৭০ মিলিয়ন) এর একটি নতুন কিস্তি পেতে পারে।

কাঠামোগত সমস্যাগুলি কেবল তাদের উপর অর্থ ছুঁড়ে দিয়ে সমাধান করা হবে না। “এটি একটি বিক্রেতার বাজার। ক্রেতা হিসাবে শহরের কোনও আইনি অগ্রাধিকার নেই,” শিন্ডলার বলেন। “একটি নির্দিষ্ট সময়ের পরে শহরটি কেবল বিডিং চালিয়ে যেতে পারে না, যেমনটি ইউটলিহফের ক্ষেত্রে হয়েছিল।”

ইউটলিহফ হল প্রাক্তন ক্রেডিট সুইস ক্যাম্পাস। ২০১২ সাল থেকে এটি একটি প্রধান আন্তর্জাতিক বিনিয়োগকারী, নরওয়েজিয়ান সরকার পেনশন তহবিলের মালিকানাধীন। ২০২২ সালে জুরিখ সরকার ১.২ বিলিয়ন সিএইচএফের কৌশলগত রিজার্ভ হিসাবে ব্যবহারের জন্য “শহরের দ্বিতীয় বৃহত্তম সংলগ্ন জমি” কিনতে চেয়েছিল। তবে, নগর সংসদে এই প্রস্তাবটি সামান্য ব্যবধানে পরাজিত হয়।

এই পর্বটি জুরিখ শহরের মূল সমস্যাটি তুলে ধরে: জমির দাম বেড়েছে, এবং বর্তমানে শহরটিতে জমির অভাব রয়েছে। “১৯৮০-এর দশকে শহরটি প্রচুর জমি বিক্রি করে দিয়েছিল, এবং এখন এটি ফেরত কিনতে অনেক বেশি খরচ হয়,” শিন্ডলার ব্যাখ্যা করেন।

একটি অ্যাপার্টমেন্টের অর্ধেক দাম নির্ধারিত হয় তার অধীনে থাকা জমির দামের উপর নির্ভর করে। তাই কোচ আবাসন সংকট থেকে বেরিয়ে আসার একটি উপায় হিসেবে জমি এবং আবাসন বাজারের সংযোগ বিচ্ছিন্ন করাকে দেখেন। সরকারের কাছে উপলব্ধ একটি হাতিয়ার হল যে শহরের মালিকানাধীন জমি অলাভজনক সংস্থাগুলিকে নির্মাণের জন্য লিজের শর্তাবলীর অধীনে উপলব্ধ করা যেতে পারে। আবার, জুরিখ শহরের সীমিত পরিমাণে জমি নিষ্পত্তি করার জন্য রয়েছে।

অন্যান্য হাতিয়ার যার মাধ্যমে বেসরকারী মালিকদের নির্মাণ করতে বাধ্য করা যেতে পারে সুইজারল্যান্ডে তা কার্যকর করা কঠিন। এর একটি উদাহরণ হতে পারে জমির জল্পনা-কল্পনা রোধ করার জন্য অব্যবহৃত বা অব্যবহৃত জমির উপর কর আরোপ করা। জুরিখ শহর ব্যক্তিগত মালিকদের সাথে লাঠি পদ্ধতির চেয়ে বেশি গাজরের সাথে আচরণ করছে। সুতরাং, যদি আবাসন স্টকের কিছু অংশ অলাভজনক হয়, তাহলে এটি উচ্চতর দখলের হার (ভবনের ঘনত্ব) অনুমোদন করে।

ঘনত্ব এবং এর পরিণতি

জুরিখে বৃদ্ধির প্রধান সম্ভাবনা হল পুরাতন ভবনের পরিবর্তে নতুন ভবন তৈরি করা। বিদ্যমান ভবনগুলিতে সংযোজন এবং সম্প্রসারণ প্রায়শই বিনিয়োগকারীদের জন্য অর্থপ্রদানের প্রস্তাব নয়। এছাড়াও, নগরীর দৃষ্টিকোণ থেকে, শিন্ডলার বলেন যে “শহুরে স্থানের কথা চিন্তা করে”, প্রতিটি ভবনে কেবল একটি অতিরিক্ত মেঝে যুক্ত করার ধারণার বিরুদ্ধে যুক্তি রয়েছে।

২০২৩ সালের একটি জরিপ অনুসারে, যখন পুরাতন ভবনের পরিবর্তে নতুন ভবনের কথা আসে, তখন ঘনত্ব বৃদ্ধির কারণে তারা গড়ে ৮৭% বেশি আবাসন স্থান তৈরি করে। এখানে সমস্যাটি হল এর ফলে কী হয়। নতুন ভবনের সাথে ভাড়া বৃদ্ধি পায়। পুরাতন ভবনের ভাড়াটেদের কিছু অংশকে কেবল সরে যেতে হয়। অলাভজনক আবাসন সংস্থাগুলির ক্ষেত্রেও এটি ঘটে। লক্ষ্যের দ্বন্দ্ব এবং বণ্টনমূলক ন্যায়বিচারের একটি সমস্যা রয়েছে – সম্পদের সামাজিকভাবে ন্যায্য বন্টন।

“আমাদের উভয়েরই প্রয়োজন: বিষয় এবং বস্তুর প্রচার,” কোচ আরও যোগ করেন। সহজ ভাষায় এর অর্থ হল সামাজিক পরিষেবাগুলিকে নিম্ন আয়ের উপার্জনকারী এবং অলাভজনক এবং ভর্তুকিযুক্ত আবাসন ইউনিট সরবরাহকারী শহরগুলিকে পর্যাপ্ত সহায়তা প্রদান করতে হবে।

বিকল্প হল অব্যাহত ভদ্রীকরণ। “ভাড়াটেদের নীচের তৃতীয়াংশকে এমন আবাসন ইউনিটের জন্য প্রতিযোগিতা করতে হচ্ছে যা তাদের পারিবারিক আয়ের ৫০% এরও বেশি খেয়ে ফেলে,” কোচ বলেন। সুইজারল্যান্ডের মূল নিয়ম হল যে আবাসন কারও আয়ের এক তৃতীয়াংশের বেশি ব্যয় করা উচিত নয়।

অন্তহীন মূল্যের সর্পিল

জুরিখে উচ্চ ভাড়ার সমস্যা মধ্যবিত্তদেরও প্রভাবিত করছে: ২০২৩ সালের একটি জরিপে ৪০% বলেছেন যে ভাড়া তাদের আয়ের তুলনায় অনেক বেশি।

এটি বিশেষ করে নতুন অ্যাপার্টমেন্ট খুঁজছেন এমন লোকদের ক্ষেত্রে প্রযোজ্য। বাজারে যাকে “চাহিদা ভাড়া” বলা হয়, তা বিদ্যমান ভাড়ার তুলনায় ২৬% বেশি। এর একটি অংশ মাত্র এই কারণে ব্যাখ্যা করা যেতে পারে যে নতুন ভবনগুলি এই ভাড়া অফারগুলির মধ্যে অন্তর্ভুক্ত, এবং অবশ্যই সেগুলির দাম বেশি।

একটি অন্তহীন দামের স্ফীতি কাজ করছে। জুরিখ শহর বা সমগ্র সুইজারল্যান্ড কেউই এর বিরুদ্ধে কাজ করার ব্যবস্থা খুঁজে পায়নি।

এই সংকট জীবনধারা এবং জনসংখ্যার সাথেও সম্পর্কিত। একটি পরিবারে মানুষের গড় সংখ্যা হ্রাস পেয়েছে, অন্যদিকে মাথাপিছু জায়গার প্রয়োজনীয়তা বৃদ্ধি পেয়েছে। জুরিখে ১৯৬০-এর দশকের গোড়ার দিকের মতো প্রায় একই সংখ্যক মানুষ বাস করছে – যদিও প্রায় ৯০,০০০ অ্যাপার্টমেন্টের নিট বৃদ্ধি ঘটেছে। এখন ভবনের ঘনত্ব বৃদ্ধি পেয়েছে, তবে তখন জনসংখ্যার ঘনত্ব বেশি ছিল।

আইনি চ্যালেঞ্জ থেকে অর্থ উপার্জন

অবশেষে, চাহিদা দাম বাড়ায়, এবং জুরিখের গুগল বা আর্থিক খাতে কাজ করা শীর্ষ উপার্জনকারী ব্যক্তিদের আয়ও বৃদ্ধি পায়, যার মধ্যে অনেক প্রবাসীও রয়েছে। “এটা সত্য যে শহরে গড় আয় বেড়েছে, এবং জমির দাম এবং ভাড়াও বেড়েছে,” শিন্ডলার বলেন।

দাম নিয়ন্ত্রণে আনতে হলে, আরও বিস্তৃত পরিসরের আবাসন মজুদ থাকা উচিত। সুইজারল্যান্ডের অন্যান্য জনবহুল অঞ্চলের মতো জুরিখেও নির্মাণ কার্যকলাপ আইনত কঠোরভাবে সীমাবদ্ধ। নির্মাণ পারমিট পেতে অনেক সময় লাগে, এবং প্রায়শই আইনি চ্যালেঞ্জও থাকে।

“জুরিখের প্রায় ৭০% নির্মাণ প্রকল্প আপত্তির সম্মুখীন হয়,” কোচ বলেন। সাধারণত এই চ্যালেঞ্জগুলি প্রক্রিয়াটিকে বিলম্বিত করার জন্য বা, বড় প্রকল্পের ক্ষেত্রে, একটি সুবিধাজনক আর্থিক নিষ্পত্তিতে পৌঁছানোর জন্য লক্ষ্য করা হয়।

জাতীয় খেলা হিসেবে অ্যাপার্টমেন্ট-হান্টিং

কোচ এবং শিন্ডলার জুরিখের আবাসন সংকটের কোনও সুন্দর সমাধান দেখতে পাচ্ছেন না। তারা বলছেন, রাজনৈতিকভাবে গ্রহণযোগ্য সামাজিকভাবে দায়িত্বশীল উন্নয়নের জন্য বৃহৎ পেনশন তহবিলের মতো লাভজনক সংস্থাগুলির সাথে সংলাপ সহ সংলাপ প্রয়োজন।

বাজারের উপর নির্ভর করবেন না বা আরও নিয়ন্ত্রণ করবেন না, বরং একে অপরের সাথে কথা বলবেন – এটি জুরিখ সিটি হল থেকে বেরিয়ে আসা সুইস রাজনীতির বিরত থাকা।

কোচ এবং শিন্ডলার আরও পরামর্শ দেন যে আবাসন সংকট কোনওভাবেই সমস্ত জুরিখের বাসিন্দাদের জন্য সংকট নয়। তাই কেবল বাজারেই নয়, জনসাধারণের ধারণাতেও বিকৃতি রয়েছে।

সাম্প্রতিক একটি ঘটনা, যা শিরোনামে এসেছে, তা হল হার্ড ট্রাম ডিপোতে নতুন কমপ্লেক্সে আবাসন ভাড়া দেওয়া। এটি লিমাট নদীর ঠিক ধারে অবস্থিত এবং ট্রেন্ডি ডিস্ট্রিক্ট ৪ এর পাশেই অবস্থিত। ১৪০টির মতো অ্যাপার্টমেন্ট প্রায় ১৫,০০০ আবেদনকারীকে আকৃষ্ট করেছিল।

শিন্ডলারের মতে, এই পরিসংখ্যানগুলিকে অতিরিক্ত মূল্যায়ন করা হয়। “অনেক লোক কেবল একটি বিষয় হিসেবে আবেদন করে। আমরা অভাবী বা এরকম কিছুর কথা বলছি না।” এই আবেদনকারীদের অনেকেরই ইতিমধ্যেই জুরিখে একটি অ্যাপার্টমেন্ট আছে এবং তারা কেবল সুযোগ পেলেই আবেদন করছিলেন, তিনি বলেন, যেহেতু পুরো প্রক্রিয়াটি অনলাইনে হয়েছিল, তাই আবেদন করার জন্য কোনও বড় প্রচেষ্টার প্রয়োজন হয়নি।

শহরের অভিজ্ঞতা থেকে আরও জানা যায় যে অনেক লোক ছোট ছোট অক্ষরও পড়েনি। যোগ্যতা অর্জনের জন্য আয় এবং সম্পদের সর্বোচ্চ সীমা ছিল। যারা আবেদন করেছেন তাদের একটি ভাল শতাংশ শুরু থেকেই সেখানে অ্যাপার্টমেন্টের অধিকারী ছিল না।

কিন্তু অনেকেই কখনও জানতে পারেননি। আবাসন ঘাটতির বিশ্ব রাজধানীতে, কেবলমাত্র যাদের এলোমেলোভাবে তালিকাভুক্ত করা হয়েছে তাদেরই তাদের আবেদন জমা দেওয়ার অনুমতি দেওয়া হয়।

সূত্র: swissinfo.ch ইংরেজি / Digpu NewsTex